您的位置: 主页 > 业务领域 >
房企增长模式如何突破?寻找第二曲线考验决策者

  “面对房地产行业增速放缓、竞争加剧和充满不确定性的外部环境,如何穿越行业周期,实现企业的可持续发展,是每个决策者迫切需要思考的问题。”金融界集团董事长兼首席执行官赵志伟表示,在“第一曲线”到达巅峰之前,找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”,“考验的是每个决策者魄力思变的勇气和前瞻布局的眼界。”

  全联房地产商会副秘书长刘凯在展望未来市场时提出:“房住不炒”与维持房地产行业平稳发展长效机制的总基调不改变;稳预期被放在了更重要的位置,所以下半年的房价大概率将更趋平稳;疫情之下的房企更加分化,同时融资策略更加理性,土地市场更加理性;疫情之下需求结构更加分化,产品迭代加速,不同城市、区域间分化同样会加剧。

  次论坛是在中央提出要‘逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局’的背景下召开的。”刘凯说道,“房地产行业身处其中不可缺席,必须主动应对,将企业发展、行业发展融入国家战略,坚定地为双循环战略发挥稳定器的作用。”

  以“服务”和数字化变革为主线全国社会保障基金理事会原副理事长王忠民提出,数字化改变了房地产生态体系链中,全流程包含的所有细分行业。而“谁在这一改变的进程中走在前面,就可以获得产业领域不同节点中更好的组织者与生产者,就可以给业态体系中的住户、拥有者、生产者等带来更大的利益。”

  在与房地产业紧密相关的金融服务业方面,王忠民提出了是否能够将目前我国的REITs覆盖范围,从基础设施建设,扩展到全部的不动产领域等建议,并表示,当房地产业中金融服务的颗粒度能够进一步精细化,才能使居民在任何时候都可以基于收入增长、风险可承受度去金融市场中找到对应的金融服务工具。

  暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚以城市发展的视角,围绕城市整体格局变化,以及内部结构变化两个方面分享了观点。他提出了“一极多中心”的新城市概念。他表示,“城市群”、“城市圈”己成为中国城市发展主要形态。

  在城市内部结构变化方面,胡刚则提出了三大变化趋势:城市内部结构在数字化条件下发生变化,虚拟空间与实体空间紧密结合;“站城产”一体化、立体化;中心城区向高密度立体城市发展。

  “中心城市的核心不在于人口与GDP的多少,而在于核心区域的人才密度、信息密度、建设密度、资金密度。”对于城市的综合竞争力,胡刚提出了人才的关键性作用。“人才的聚集与交流才能带来创新,如果城市密度较低,人员较为分散,则缺乏创新的源动力。”他说到。

  增长模式如何突破?在金融、土地、人口三大传统红利中,金融与土地的红利时代已经过去,单纯依靠人口红利能否支持房地产行业长期健康发展下去?在寻找这一问题答案的过程中,第二曲线理论提供了一种很好的观察和思考问题的角度,即在原有增长曲线到达顶点之前找到另一条生长曲线,从而开辟一个新赛道,创新一个新模式,收获更大的价值。

  对于房企选择第二条增长曲线,鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理闫冬表示,目前的主要方向是商业、物流、办公、酒店,以及轻资产的物业管理等。他同时建议,如选择与房地产主业相关的业务,在多元化的同时做到相关性,以及选择“第二曲线”的同时,尽量能够帮助原有房地产开发业务现金流的改善等。

  此外,闫冬还提到了第二曲线的选择,投资应尽量偏向重资产,否则无法承担原有体量的问题。“现在房地产开发还有10年空间,体量蛋糕不能抛弃。在此前提下,每年拿出10%的现金流资金来做‘第二曲线’配置,逐步实现团队培养,保证团队的稳定性。这是一个布局‘第二曲线’如何平衡的方法。”他说到。

  中梁控股集团地产集团首席战略官、战略突破中心总经理曹俊浩则用“回归”两个字来概括当前的行业状况,并表示每年的负债率与投资额都是“框定的”。对于把握第二曲线的增长,他坦言,中梁控股目前是比较谨慎的。

  “我们始终认为中国的住宅市场规模依然会很大。起码到2035年之前,都会超过10万亿元左右的规模。只是结构会发生改变,但主航道依然还在,所以我们内部强调战略定力。”曹俊浩详细解释了其谨慎态度的原因。而在“新航道”探寻方面,他则表示,根据其对市场的研究判断,“十四五”期间国内一二线城市结构会发生改变。政府在土地出售时,对拿地企业的资产运营、投融管退等方面很可能会有综合能力的要求。

  方正证券房地产首席分析师夏亦丰认为,“我不觉得房地产行业进入了整体规模收缩的下行通道。首先,房地产行业当前处在换挡和分化期,整体增速放缓,行业集中度提升。房企由之前加杠杆、资本驱动的‘同质化’发展模式逐渐转变为更加强调管理运营能力、产品品质的新发展模式。”对于这个她称之为结构性成长的阶段,夏亦丰认为其中蕴含的第二曲线增长,主要有“业务跨界,通过拓展新的业务领域,寻找新的增长动力”,以及“深耕地产开发主业,并通过涉足一些有政策红利的行业来回补地产主业”这两个方向。

  “长期来看,不考虑投资需求,未来10年中国房地产市场仍有13.8亿平/年的住房需求。地产开发主‘赛道’依旧具有潜力。短期来看,房企仍然要精耕主业,加速去化,保障现金流的稳定,提高自有资金周转率,在降杠杆的同时提升ROIC。”夏亦丰判断,“未来房企的发展曲线和行业的发展曲线一定会拉开,房企要从投融至上转向运营与品质至上。”



Copyright 2000 - 2020 秒速赛车平台_秒速赛车官方网站_秒速赛车计划网 .All Right Reserved 鄂ICP备19001086号

扫描二维码分享到微信

在线咨询
联系电话

400-838-8248